Richard en zijn vrouw beginnen aan een grote levensverandering. Na de komst van hun eerste kind willen ze verhuizen van hun flat met twee slaapkamers in de stad Bermondsey, Zuid-Londen, naar een huis met vier slaapkamers op het platteland van Buckinghamshire.
Met een genereus budget hebben Richard, die vroeg om zijn echte naam niet te gebruiken, en zijn vrouw al een huis van £ 1,3 miljoen gevonden dat ze leuk vinden. Maar er is een twist: de verkoper, die hypotheekvrij is, is bereid het aan hen te verhuren of te verkopen.
In een poging de betere optie te bedenken, worstelt het echtpaar met een berekening die duizenden huizenkopers in het Verenigd Koninkrijk bezighoudt. Zijn de huren nu zo hoog dat kopen financieel altijd zinvoller is? Maken hoge huizenprijzen en hypotheekrentes huren een meer betaalbare optie? Of bestaat het risico dat de prijzen zullen dalen en dat een vandaag ondertekende hypotheek tegen het einde van het jaar onderboden zal zijn als de rente daalt?
“We willen graag een huis bezitten”, zegt Richard. “In een huurhuis kan ik mijn foto’s niet ophangen, ik kan niet opnieuw inrichten zoals ik wil. Tegelijkertijd moet er een andere kant aan de beslissing zitten.”
Nieuw onderzoek door makelaar Savills heeft de relatieve kosten van kopen en huren vergeleken – zowel nationaal als in 80 steden en dorpen – sinds eind jaren tachtig. Naast de hypotheekaflossingskosten en de brutohuur van vergelijkbare woningen, omvat het ook de extra eigendomskosten, zoals reparaties en verzekeringen, en het bedrag dat zou zijn verdiend met een aanbetaling en zegelrecht als deze elders waren geïnvesteerd.
Daaruit bleek dat kopen met een kapitaal- en rentehypotheek momenteel landelijk 11 procent duurder is dan huren. Op de meeste geanalyseerde locaties gold hetzelfde verband: kopen was op 54 van de 80 plaatsen duurder. Daartoe behoorde Cambridge, waar kopen 25 procent duurder is dan huren; Islington 31 procent hoger; Wandsworth op 13 procent; en Kensington en Chelsea, de traditionele uitschieter, met 49 procent.
Maar het beeld is gemengd. Aan de andere kant van het spectrum, in Glasgow, is kopen 29 procent goedkoper dan huren; Nottingham op 21 procent; en 17 procent in Newcastle upon Tyne.
De hogere gemiddelde kosten van kopen boven huren zijn historisch ongebruikelijk: uit de berekeningen van Savills bleek dat er slechts twee andere perioden waren waarin het goedkoper was om te huren dan te kopen, rekening houdend met alle eigendomskosten: de vijf jaar vanaf 1988 en de periode van zes jaar. uit 2002.
Duidt dit erop dat de huizenprijzen zullen dalen, zoals ze in eerdere momenten deden? Lucian Cook, onderzoeksdirecteur bij Savills, wijst op het kleinere verschil dat vandaag de dag van toepassing is. “Als je een grote ontwrichting krijgt tussen de kosten van kopen en huren, dan is dat vaak een indicator dat de huizenmarkt overgewaardeerd is. En je zag dat gebeuren in 2006-2007 en vooral begin jaren negentig. Maar dat hebben we deze keer niet gezien. De kosten van kopen zijn hoger dan die van huren, maar niet substantieel.” Savills heeft de prognoses van de huizenprijzen niet meegenomen in zijn berekeningen.
Het onderzoek brengt echter ook een andere ongebruikelijke bevinding aan het licht. De huurprijzen, die historisch gezien bescheiden zijn gestegen samen met de inkomsten of de inflatie, zijn sinds 2021 enorm gestegen, net zoals de eigendomskosten zijn gestegen. “Het is de eerste keer dat we zo’n sterke gelijktijdige stijging van de huisvestingskosten zien”, aldus Cook.
De concurrentie om huurwoningen blijft hevig. Deze week publiceerde de Royal Institution of Chartered Surveyors haar maandelijkse enquête onder makelaars en landmeters, waaruit bleek dat de vraag van huurders in mei scherp was gestegen, terwijl het aantal aangeboden nieuwe huurwoningen gelijk bleef. “De groeiende kloof tussen vraag en aanbod van huurwoningen geeft aan dat de huurprijzen in de nabije toekomst zullen blijven stijgen, zij het in een langzamer tempo dan voorheen”, aldus Rics.
Terwijl politici deze week in de aanloop naar de verkiezingen op 4 juli hun beleidslijnen uiteenzetten, blijkt de huisvesting een belangrijk strijdtoneel te zijn. Maar hoewel het tot nu toe aangekondigde beleid grotendeels gericht is op het helpen van aspirant-huiseigenaren om op de huizenmarkt te komen, is er weinig dat de vraag- en aanbodcrisis op de huurmarkt aanpakt. Eén conservatief idee is om een tijdelijke vermogenswinstbelastingvermindering aan te bieden aan verhuurders die aan hun huurders verkopen. Experts op de woningmarkt suggereren echter dat dit waarschijnlijk alleen maar zal leiden tot een daling van het aantal woningen in de particuliere huursector.
Hoewel de kosten van huren stijgen, is de markt voor starters echter nauwelijks stervende, met een sterke vraag in de afgelopen twee jaar. Kopen is misschien een stuk duurder dan vroeger, maar dat geldt ook voor huren.
“Alle onzekerheden in de particuliere huursector – het niveau van het onderaanbod, de moeilijkheden bij het veiligstellen van een huurwoning – hebben ertoe geleid dat je, ondanks de hogere kosten, nog steeds starters op de markt ziet komen”, aldus Cook. De typische voordelen – eigendomszekerheid en de bredere voordelen van eigendom – zijn nog steeds van toepassing.
Voor aspirant-huizenkoper Richard zijn de huur- of hypotheekkosten niet zijn prioriteit: hij maakt zich vooral zorgen over de vooruitzichten voor de huizenprijzen als hij zou kopen. Hij maakt zich meer zorgen over de dalende prijzen in het gebied van zijn beoogde vastgoed, nadat de vraag tijdens de Covid-pandemie deze naar nieuwe hoogten heeft gedreven. “Die groei neemt af en keert terug naar een realistischer niveau”, zei hij.
Zijn zorgen komen tot uiting in gegevens over de huizenprijzen in het Verenigd Koninkrijk, waaruit blijkt dat de prijsgroei grotendeels vlak is. Na twee maanden van dalingen is de nationale huizenprijsindex in mei bijvoorbeeld licht gestegen, met een stijging van 0,4 procent, wat de jaarlijkse groei op 1,3 procent brengt.
Dus waar laten de berekeningen van Richard hem achter? De maandelijkse huurprijs voor het onroerend goed dat hij overweegt, bedraagt £ 3.400. Als hij een hypotheek zou nemen op 50 procent van de waarde van het onroerend goed en een aanbetaling zou doen op de andere helft, berekent hij dat de maandelijkse hypotheekbetalingen ongeveer £3.500 zouden bedragen. Maar deze kleine kloof wordt groter als rekening wordt gehouden met onderhouds- en andere kosten die verband houden met eigendom.
Met een hoog niveau van vertrouwen in zijn financiële positie en een achtergrond in commercieel onroerend goed, is Richard van plan om wat langer in Oost-Londen te blijven en een sterk investeringsrendement veilig te stellen met het geld dat anders zou zijn gegaan om het huis te betalen. borg en zegelrecht. Eventuele winsten zouden worden gebruikt om zijn huur te compenseren. Dus voorlopig blijven Richard en zijn vrouw huurders – zonder de droom van een eigen huis op te geven.